En savoir plus sur l’état des lieux
L’état des lieux permet d’attester de l’état du logement au moment de l’entrée du locataire et à la fin de la location à sa sortie. Un modèle d’état des lieux type a été créé, dans le cadre de la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Le document doit être réalisé en présence du locataire, du bailleur ou de son représentant (agent immobilier), puis signé, daté et conservé par les deux parties.
Ce document doit comporter plusieurs informations :
- Indiquer s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie
- La date
- La localisation du logement concerné
- L’identité des différentes parties (locataire ou bailleur) ainsi que le domicile ou siège social du bailleur
- Nom ou dénomination / domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser cet état des lieux
- Si besoin, le relevé des compteurs individuels d’eau ou d’énergie, pour le paiement des charges
- Les clefs
- La description précise de l’état de chaque pièce : sol, murs, plafonds, équipements ou autres éléments du logement. Des observations et/ou des images peuvent être ajoutées.
- La signature de toutes les parties.
L’état des lieux est obligatoire pour les locations vides ou les locations meublées, pour les biens immobiliers utilisés comme des résidences principales. Il n’est donc pas obligatoire pour les locations saisonnières, bien que recommandé.
La mince frontière entre vétusté et dégradation
La frontière peut être mince entre la vétusté d’un logement ou les dégradations. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 a tenté de rendre les définitions un peu plus claires. Il indique notamment que « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Une grille de vétusté peut être appliquée au moment de la signature du bail de location, en indiquant la durée de vie de certains équipements.
Dans ce cas, les travaux de remise en état sont à la charge du bailleur.
S’il s’agit de dégradations, alors ce ne sont pas les mêmes règles qui s’appliquent. Il s’agit d’une dégradation volontaire, par manque de soin, d’entretien ou encore d’inadvertance. Ces dernières peuvent être de différents types.
Les frais de remise en état reviennent au locataire, même si ce sont des proches qui ont dégradé les lieux.
Plusieurs réparations locatives
Le locataire est chargé de plusieurs réparations courantes mais également de réparations locatives. Ces dernières concernent tant l’intérieur que l’extérieur du logement, mais aussi des équipements.
Pour l’intérieur du logement, cela concerne :
- les plafonds et les murs avec quelques raccords (peinture, carrelage, mosaïque par exemple) ;
- l’entretien du sol (remplacement de lames de parquet, raccord de moquette ou autres revêtements) ;
- l’entretien et le remplacement de menuiserie (remplacement des tablettes de placard, entretien des plaintes ou des moulures).
Ces réparations locatives concernent également la plomberie (canalisations, éléments de chauffage, évier) ou les éléments électriques (interrupteurs, prises, gaines de protection).
Litiges et recours possibles
En cas de découverte d’éléments de vétusté ou de dégradations, il est possible que vous ne parveniez pas à vous mettre d’accord avec le bailleur. Cela est notamment le cas lorsqu’une caution ou un dépôt de garantie est en jeu. Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, la situation peut tourner au litige.
Il faudra respecter plusieurs étapes.
1 L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception
Cette lettre recommandée doit détailler précisément les faits. Il est possible d’y joindre des photos ou tout élément apportant des preuves. Elle est ensuite envoyée à la partie adverse, avec accusé de réception. Un second état des lieux peut notamment être demandé.
2. Faire appel à la conciliation
Si la première étape n’a pas donné le résultat escompté, il est obligatoire de passer par une conciliation. Celle-ci se fait avec un conciliateur de justice en premier lieu, puis via la saisie de la commission départementale de conciliation. Il s’agit d’une démarche gratuite.
3. Entamer une procédure judiciaire
Vous pouvez entamer une procédure judiciaire si les montants concernés ne dépassent pas 4 000€. Cela passe par la saisie du tribunal d’instance, via un courrier adressé au greffe. Si la somme concernée est supérieure, il faudra faire appel à un huissier de justice
