Déficit foncier : définition
Selon la définition du ministère de l’Économie le déficit foncier correspond à « la part de charges supérieure à vos revenus fonciers peut alors être déduite de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu ». Ce dispositif permet à un propriétaire-bailleur d’obtenir un avantage fiscal lié aux charges induites par les biens mis en location.
Quelles sont les charges éligibles à ce dispositif ?
Au titre du déficit foncier, le propriétaire peut déduire de ses revenus les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration (rémunération du gardien et honoraires du syndic de copropriété, par exemple) ;
- la taxe foncière ;
- Les travaux d’embellissement ou les travaux de rénovation énergétique ;
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété ;
- les charges locatives, en cas d’impayé de la part du locataire ;
- les assurances ;
- les intérêts liés à l’emprunt bancaire.
Bon à savoirEt la facture d’électricité et de gaz ? Les factures d’électricité et de gaz des parties communes font partie des charges locatives. Dans les parties privatives, ce n’est pas au propriétaire de s’en soucier, mais bien au locataire de souscrire un contrat d’énergie à son nom auprès du fournisseur d’énergie de son choix.
Comment calculer le déficit foncier ?
Pour calculer votre déficit foncier, il suffit de mettre en balance vos revenus et les charges induites par la location de votre bien. Voici un exemple.
Exemple de calcul
| Revenus | Revenus fonciers perçus sur un 1 an |
+ 8 400 € |
| Charges |
Intérêts d’emprunt |
- 2 300 € |
| Honoraires du syndic de copropriété |
- 1 800 € |
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| Taxe foncière |
- 694 € |
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| Travaux de rénovation |
- 3 200 € |
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| Total des charges |
- 9 194 € |
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| Déficit foncier (8400-9194) |
- 794 € |
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Dans notre exemple, le propriétaire pourra bénéficier de 794 € de réduction sur ses impôts sur le revenu.
Bon à savoirPour profiter du dispositif, il faut mettre le bien en location non meublée pendant au moins 3 ans. Vous ne pouvez pas décider d’y habiter ou le mettre en location de tourisme. Pour les meublés de tourisme, d’autres dispositifs d’aides existent.
Comment est plafonné le déficit foncier ?
Chaque année, le propriétaire peut déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier. En cas d’excédent, il peut le reporter :
- pendant 6 ans sur l’ensemble de ses revenus
- pendant 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.
Les excédents peuvent produire en cas de lourds travaux comme l’installation d’une chaudière ou d’une pompe à chaleur, par exemple.
Comment faire sa déclaration ?
Le déficit foncier entre dans le cadre de la déclaration d’impôts sur le revenu. Il ne concerne que les propriétaires ayant opté pour un régime d’imposition au réel. Dans ce cas, il faudra déclarer :
- Les revenus au moyen du formulaire n°2044
- les charges par le biais du formulaire n° 2042.
Pour justifier les frais, pensez à bien garder toutes les factures. L’administration pourra vous les demander en cas de contrôle fiscal.
Bon à savoirEt si je choisis la location en micro-BNC ? Vous ne pourrez pas déduire vos charges locatives. Toutefois, un abattement fiscal de 30% s’applique pour prendre en compte vos frais.
Pourquoi créer du déficit foncier ?
Le déficit foncier présente plusieurs avantages. Il permet de :
- Réduire le montant de son imposition sur le revenu ;
- Éviter de payer les prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus du patrimoine donnant lieu au déficit ;
- Renforcer la valeur de son patrimoine foncier. Par exemple, en cas de rénovation énergétique, il vise souvent à améliorer l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement.
- Augmenter le loyer entre deux locataires.
Attention cependant, dans les zones tendues, la majoration annuelle du loyer ne pourra pas aller au-delà de 15 % du coût des travaux TTC.
Le saviez-vous ?À partir du 1er janvier 2023, il ne sera plus possible de mettre nouvellement en location, un logement classé G au DPE, une passoire thermique. Cette mesure sera étendue aux passoires thermiques avec une classe énergétique F en 2028. Pour entamer des travaux d’efficacité énergétique, les propriétaires peuvent demander des aides comme MaPrimeRénov’ ou la Prime CEE (Certificats d’Économies d’Énergie).
