Charges locatives : quelles sont-elles ?

Les charges locatives sont encadrées par la loi. Également appelées charges récupérables, elles représentent les frais liés au logement (ou à l’immeuble) que le propriétaire doit payer, mais qu’il peut faire supporter à son locataire. La somme, souvent fixe, vient s’additionner au loyer. Le contrat de location doit stipuler le loyer hors charges et le montant de ces charges. L’addition de ces deux montants permet de connaître le loyer charges comprises.

Les charges locatives vont dépendre de plusieurs éléments, notamment du fait que le logement est copropriété ou non, individuel, meublé ou vide. Attention, toutes les charges ne peuvent être récupérées par le propriétaire.

Dans le cadre d’un logement en copropriété.

Dans cette situation, les dépenses liées à l’entretien des parties communes sont réparties entre tous les propriétaires en fonction de leurs tantièmes, puis sont répercutées sur les locataires, selon la quote-part de chaque logement.

Dans le cadre d’une mono-propriété 

S’il n’y a qu’un propriétaire pour tout l’immeuble, ce dernier peut répartir les charges locatives entre tous les occupants. Il se doit d’être équitable et de ne pas les faire évoluer tous les ans. Dans la majorité des cas, le montant est attribué en fonction de la surface habitable du logement. 

Dans le cas d’une maison individuelle

Là, pas de frais liés aux parties communes. Le propriétaire peut tout de même récupérer les charges liées à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou d’autres services s’il y a.

Toutes les charges ne sont pas récupérables par le propriétaire. Voici la liste des charges locatives qui peuvent l’être. 

les frais de conciergerie 

Le propriétaire peut inclure dans les charges : 

• la totalité du salaire versé à un employé d’immeuble ainsi que les charges sociales et fiscales ; 
• ou 75% du salaire, les charges sociales et fiscales d’un gardien d’immeuble, si celui-ci assure simplement le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles. 

Le pourcentage tombe à 40% s’il n’effectue qu’une des deux tâches.

Les équipements des parties communes

Le bon entretien des parties communes et des extérieurs peut entrer dans le cadre des charges locatives. Ainsi, un propriétaire peut demander à son locataire de participer financièrement à :

• la fourniture de produits d’entretien, 
• l’entretien de certains éléments (tapis, minuterie, vide-ordure), 
• la réparation des appareils d’entretien.

À l’extérieur, cela concerne les voies de circulation, les espaces de stationnement, les espaces verts et jeux pour enfants.

L’ascenseur 

Peuvent intervenir dans les charges, les dépenses liées à un ascenseur ou monte-charge, comme : 

• l’exploitation de l’appareil (entretien, nettoyage, visite technique…), 
• le matériel nécessaire à son entretien ; 
• les petites réparations (changement de bouton, de fusible ou réparation sur les paliers). 

Le cas particulier de l’énergie 

L’énergie des parties communes fait partie intégrantes des partie communes. Sont concernés, l’eau et le chauffage collectif, sauf si des compteurs individuels ont été mis en place. 

En revanche, la souscription des contrats d’électricité et de gaz dans les parties intérieures revient au locataire. En effet, le décret du 23 décembre 1994 stipule qu’il est interdit de refacturer l’électricité à un ou plusieurs locataires, sans en demander l’autorisation écrite au fournisseur d’énergie.

Pour faire payer ces charges à son locataire, le propriétaire dispose de deux façons de faire :

• La provision sur charge ; 
• Le barème forfaitaire. 

Quelles sont les différences ? 

La provision sur charge ou avance sur charge.

Le locataire paye donc une somme fixe tous les mois, dont le montant représente une estimation des charges par le propriétaire. Il s’agit donc d’une avance. Pour définir ce montant, ce dernier peut s’appuyer sur les frais payés par le précédent locataire. 

Au moins une fois par an, une régularisation est effectuée et le locataire peut avoir à payer un peu plus ou peut récupérer de l’argent s’il en a trop versé. Des preuves, sous forme de factures par exemple, peuvent être demandées par le locataire pour comprendre la somme demandée.

Le paiement forfaitaire

Les charges sont fixes et indiquées dans le bail. Elles peuvent être révisées chaque année, tout comme le loyer, et ne donnent pas lieu à une régularisation. Elles sont, en règle générale, versées en même temps que le loyer. 

Le propriétaire doit être en capacité de justifier la somme demandée mais ne pourra pas réclamer plus, même s’il a dû payer davantage de charges. Ce mode de paiement s’applique, en général, plus souvent aux locations meublées, généralement plus courtes.

Dans le cas d’un bail mobilité (avec un locataire temporaire comme un étudiant, une personne en formation ou en mission professionnelle), les charges prennent la forme d’un forfait, payé en même temps que le loyer.